SMF Sodorkan Cara Sukses Program 3 Juta Rumah Era Prabowo

LAMPUNG - Chief Economist SMF Research Institute Martin Daniel Siyaranamual menyarankan pelaksanaan program 3 juta rumah di era pemerintahan Prabowo-Gibran dilakukan tidak semuanya lewat pembangunan saja. Namun, pelaksanaannya bisa dilakukan juga dengan skema renovasi atau perbaikan rumah.

Pertama, pelaksanaan program rumah di wilayah perkotaan dibagi menjadi dua skema dengan total 1 juta unit. Sebanyak 400 ribu unit bisa dilakukan lewat skema kepemilikan hunian, lalu sisanya sekitar 600 ribu dilakukan lewat perbaikan hunian. 

“Masalah Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) lebih besar kok di Indonesia, ada 26,92 juta (rumah tangga), atau lebih banyak ketimbang mereka yang enggak punya rumah. Itu harus dipahami,” katanya dalam pemaparan Kinerja Semester I/2024 dan Media Gathering, Lampung, Minggu (29/9).

Kedua, pelaksanaan program perumahan bisa dilakukan sebanyak 2 juta unit di wilayah perdesaan. Terdiri dari, 300 ribu unit hunian untuk kepemilikan, sisanya sekitar 1,7 juta unit hunian bisa dilakukan dengan cara renovasi.

Besarnya perbedaan ini, Daniel jelaskan, akibat besarnya jumlah rumah di desa yang masih dalam kondisi tidak layak. Sebaliknya, rumah tangga yang tidak punya rumah di desa lebih sedikit jumlahnya.

“Coba lihat, kalau kita masih punya kampung halaman di desa, berapa banyak sih yang enggak punya rumah di situ? Bisa jadi hampir tidak ada. Sekarang pertanyaannya, rumahnya layak atau tidak? Kalau bicara yang tidak layak, ya diperbaiki rumah, bukan dikasih rumah,” sebutnya.

Baca Juga: SMF Usul Prabowo Jalankan Program Pembangunan 3 Juta Rumah Bertahap

Kendati, rumah tangga di desa yang hanya punya modal tanah bisa pemerintah bantu pembangunan rumahnya, apabila mereka belum punya rumah. Daniel juga menjabarkan pelaksanaan program 3 juta rumah bisa diperdalam dari sisi permintaan, penawaran, lembaga penyalur pembiayaan, serta penyedia likuiditas.

Dari sisi permintaan, stakeholder bisa melakukan program perumahan tersegmentasi dengan menilik jenis backlog, lokasi perkotaan atau perdesaan, kemampuan ekonomi, dan pekerjaan formal atau informal. Kemudian, mendukung pengembangan program yang mampu melayani seluruh segmen masyarakat. 

Pemangku kepentingan juga bisa menerapkan mekanisme housing career. Lalu, pemerintah bisa melakukan penguatan kerangka regulasi yang mendukung permintaan rumah, pembiayaan, perbaikan, maupun pembangunan lewat pembebasan PPN.

Dari sisi penawaran, pemerintah dapat memberikan dukungan kerangka regulasi dan insentif untuk pembangunan rental housing (rusunawa) atau implementasi skema backyarding. Lalu, meningkatkan kerja sama dengan pihak swasta dalam pembangunan rusunami. 

Bisa juga, memperkuat kerangka regulasi untuk mendukung pasokan rumah maupun perbaikan atau pembangunan rumah, seperti kemudahan perizinan. “Backyarding itu kalau misalnya ada yang punya ruang kosong, itu bisa disewakan. Dibangunin sama pemerintah, terus disewakan. Jadi ada penguatan kapasitas ekonomi seseorang,” ucapnya.

Dari sisi lembaga penyalur pembiayaan bisa menggunakan tingkat suku bunga tetap sepanjang tenor. Dibentuknya kerangka regulasi yang mengatur standardisasi produk pembiayaan perumahan berikut turunannya. Serta menetapkan penyaluran pembiayaan bagi pekerja informal sebagai salah indikator kinerja utama lembaga keuangan penyalur pembiayaan.

Terakhir dari sisi penyedia likuiditas, pemangku kebijakan bisa memberikan kerangka regulasi dengan mendorong praktik recycling dana perumahan; dan memungkinkan sekuritisasi dapat dilakukan dengan skema tidak jual putus dan terhadap cashflow pelaku pembangunan.

Kemudian, pembentukan Dana Abadi Perumahan sebagai solusi pendanaan jangka panjang yang berkelanjutan. Serta menghadirkan regulasi terkait dukungan dan penjaminan pemerintah terkait penerimaan pinjaman luar negeri.

Masih Godok Skema Dana Abadi Perumahan
Direktur Utama PT SMF Ananta Wiyogo menyampaikan, skema dana abadi perumahan merupakan ide dan program yang dibuat komponennya oleh Kementerian PUPR sekarang. Dia menilai, sementara ini skema yang disodorkan juga cukup baik jika akan dilaksanakan.

“Pemupukan hasil dari dana abadi Itu yang kita pakai untuk menambal selisih bunga, antara market rate dengan bunga (perumahan) yang untuk subsidi,” urai Ananta.

Saat ini, SMF masih menunggu hasil kajian tersebut oleh pemerintah yang masih menjabat hari ini. Nantinya hasil studi tersebut akan diberikan kepada Kementerian Keuangan untuk dievaluasi lebih lanjut.  

“Karena yang penting adalah bagaimana pengurangan beban APBN untuk pembangunan perumahan di Indonesia,” jelasnya.

Sementara itu, Direktur Sekuritisasi dan Pembiayaan SMF Heliantopo menambahkan, pihaknya yang masuk dalam Sekretariat Ekosistem Pembiayaan Perumahan juga ikut membahas skema dana abadi perumahan. Skema ini juga akan memungkinkan investasi dana abadi perumahan yang hasilnya akan digunakan sebagai subsidi pada rumah, khususnya untuk MBR.

Baca Juga: SMF: 4,48 Juta Rumah Tangga Huni Rumah Bukan Milik dan Tidak Layak

“Jadi sebetulnya peran SMF sebagai Sekretariat Ekosistem Perumahan, kita dapat amanat untuk dana abadi perumahan dengan membantu PUPR terkait bagaimana program ini seperti apa dan sebagainya,” ucap Topo.

Selama ini, pembiayaan perumahan hanya mengandalkan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang terus-menerus membebani APBN setiap tahun. Sejak 2010 sampai sekarang, kemampuan FLPP dalam membiayai rumah hanya sekitar 200-250 ribu unit per tahun, bahkan di 2024 kuota FLPP hanya 166 ribu unit.

Selain dari APBN, potensi sumber dana abadi perumahan bisa berasal dari dana perumahan di BPJS-Ketenagakerjaan atau Jaminan Hari Tua (JHT), iuran wajib perumahan TNI/Polri, kontribusi pemerintah daerah lewat APBD serta dana tanggung jawab sosial perusahaan (corporate social responsibility/CSR). Sehingga dana investasi akan semakin besar.