Konsultan: Tahun Ini Waktu Yang Tepat Membeli Kondominium

JAKARTA - Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat menilai tahun ini menjadi waktu yang tepat untuk membeli kondominium. Hal itu melihat adanya perpanjangan promosi dari pengembang, perpanjangan insentif dari pemerintah, serta indikasi membaiknya perekonomian. 

“Pergerakan pasar primer kondominium di 2021 cukup baik, terutama pada segmen middle & upper middle. Tahun ini menjadi saat yang tepat untuk pemulihan performa sektor kondominium dengan adanya berbagai insentif dari pengembang dan pemerintah," kata Syarifah dalam Press Conference - Jakarta Property Highlight 2H 2021, Kamis (10/2). 

Akan tetapi, meski pasar kondominium terus bergerak positif dari kebutuhan end-user yang juga didukung oleh promo pengembang dan insentif pemerintah yang berlanjut, pergerakan performa kondominium di tengah pandemi tidak sebaik performa rumah tapak. 

Lebih lanjut, Syarifah mengungkapkan beberapa ulasan performa kondominium strata di Jakarta untuk paruh II-2021. Diantaranya, pasokan kondominium bertambah menjadi 225.563 unit, dengan masuknya enam proyek baru. 

Kemudian, tingkat penjualan di angka 95,6%, dengan kumulasi penjualan 0,2% dari tahun sebelumnya. 

"Secara umum, rerata harga jual melemah 5,1% dari tahun sebelumnya," ujarnya. 

Sementara itu, stok baru yang masuk di sepanjang tahun 2021 mencapai 3.852 unit. Adapun, rerata penjualan stok baru mencapai 65,4%, atau naik 3% dari semester sebelumnya. 

Menurut Syarifah, penjualan kondominium di proyek yang sudah jadi ataupun baru banyak terjadi di segmen middle. 

"Ada 18 proyek baru (20% dari total proyek baru) yang menunda penyelesaian pembangunannya sampai minimal dua tahun kedepan," terangnya. 

Sektor Perkantoran
Di sisi lain, Knight Frank Indonesia mencatat, berlanjutnya sistem kerja dari rumah (work from home/WFH), membuat subsektor perkantoran masih harus menghadapi tantangan penurunan ukuran sewa ruang (downsizing), terhambatnya rencana ekspansi ruang kantor dari calon penyewa, ditambah dengan pasokan baru yang terus memasuki pasar di tengah pandemi. 

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat memaparkan rekam jejak pasar perkantoran di CBD (Central Business District) Jakarta pada penghujung tahun 2021. 

"Untuk sektor perkantoran, tidak ada pasokan baru di semester akhir tahun 2021, sehingga pasokan tetap di 7.068.941 meter2," kata Syarifah dalam Press Conference - Jakarta Property Highlight 2H 2021, Kamis (10/2). 

Ia melanjutkan, koreksi tingkat hunian masih berlanjut dan saat ini berada di 71,8%. Sementara, harga sewa stagnan, bahkan cenderung melemah. 

Dalam kesempatan tersebut, Syarifah juga mengungkapkan lima proyek baru sejumlah 407.647 m2 yang diperkirakan akan memasuki pasar di tahun 2022 ini. 

Diantaranya, Jakarta Office Tower (MORI) dengan area yang disewakan 96 ribu m2, Rajawali Place 54.850 m2, Menara BRI 95.437, Autograph Tower (Thamrin Nine - Tower 1) 110 ribu m2, dan Luminary Tower (Thamrin Nine - Tower 2) 51.360 m2. 

"Setelah 2022, belum ada proyek baru yang akan memasuki pasar perkantoran di CBD Jakarta," imbuhnya. 

Sementara itu, disebutnya, masih ada 389.100 m2 ruang perkantoran yang menunda masuk pasar sampai waktu yang belum pasti. 

Menurut Syarifah, sektor Farmasi, IT, Fintech, Telekomunikasi, FMCG & Konstruksi berpotensi menyerap ruang perkantoran di CBD Jakarta. 

“Di tengah berlanjutnya WFH dengan pola hybrid, kebutuhan ruang kantor tetap diperlukan sebagai sarana kolaborasi antar pegawai untuk memompa semangat produktivitas, namun desain yang lebih fleksibel dengan sirkulasi yang lapang menjadi tren saat ini," ujar Syarifah. 

Apartemen Sewa
Selain sektor perkantoran, sektor apartemen sewa juga turut terdampak pandemi. Hal itu disebabkan oleh berkurangnya kedatangan WNA (Warga Negara Asing) yang biasanya mengisi unit apartemen sewa di ibukota. 

"Arus balik WNA ke negaranya dan kembali setelah repatriasi mewarnai fluktuasi performa sektor apartemen sewa," papar Syarifah. 

Lebih lanjut, dirinya mengungkapkan indikasi-indikasi pertahanan dari sektor apartemen sewa pada semester II-2021. 

Pertama, total pasokan apartemen sewa tetap, yakni sebanyak 8.919 unit. Kedua, rerata tingkat penyewaan periode ini sebesar 58,4%, membaik dari semester sebelumnya, namun masih menurun dibandingkan tahun sebelumnya. 

Ketiga, sebagian besar proyek masih menahan harga sewa meski ada beberapa yang telah kembali ke harga pra-pandemi.

Keempat, tercatat 1.688 unit future supply akan masuk ke pasar hingga tahun 2023, sementara 10% lainnya menunda proses pembangunan. 

Kelima, optimisme muncul dari indikasi bahwa setidaknya ada tujuh proyek yang akan masuk pasar di tahun 2022. Keenam atau yang terakhir, program staycation masih menjadi strategi mempertahankan tingkat hunian dengan menyerap konsumen lokal.